中國養老地產市場“跟移動互聯網一樣熱”?

时间:2015-03-11 来源:全国养老帮

     核心提示:一個好的養老專案,應該能給人如同三甲醫院一樣的安全感,一個名校一樣的品牌口碑,這樣才是真正的成功。 
 
  【領易觀點】一方面是國家政策導向,另一方面是當前市場形勢,這些都倒逼大量資本瘋狂湧入養老地產。無疑在相當多一批人眼裏,這就是一個風口。但市場果真如此嗎?在沒有行業內公認的運營成功案例之前,筆者一直持謹慎態度。只能說,養老地產市場是一個大批企業紛紛湧入的試錯市場。在這個淘金的過程中,雖然有人會致富,但也有人必然會隕落。
  
  反復揣摩市場上各類金融機構、養老公司、養老地產企業的戰略佈局、發展模式等宏大敘事的策略,筆者認為養老地產的關鍵還是在於運營。資本固然很重要,但很多東西,不是只有資本才能獲得的,比如耐心、比如信任、比如時間、比如情感上的寬慰。
  
  一個好的養老專案,應該能給人如同三甲醫院一樣的安全感,一個名校一樣的品牌口碑,這樣才是真正的成功
  
  相比快消品的風口,養老是個慢節奏的產品,而其中最關鍵的瓶頸在於運營服務。
   
  中國老年養護市場“跟移動互聯網一樣熱”?
    
  汪國興,松域資本公司(Pine Field Capital)駐香港的投資人,他對中國老年護養市場發表的看法最近得到了媒體的引述。他在那篇專欄文章中表示:“這是中國一個非常熱的市場,跟移動互聯網一樣熱。”如果這種比較沒有讓你感到緊張,我要說,雖然單是這種比較本身不應該讓你心生恐懼,但這種聯繫應該能就中國的老年護養市場發展到了什麼程度提供一些重要洞見。它們到底發展得怎麼樣了?簡單地說,儘管中國市場的潛在規模是巨大的,但讓這些機遇變現的能力在很大程度上仍然遙不可及。
  
  這個問題的最佳例證是在中國的老年公寓市場,大量機構資本、房地產開發專案以及外資老年護養服務運營商的投資興趣和經營活動彙聚在一起,創造了大量的新建和改建老年公寓社區。然而,設施利用率仍然低於預期,即便一些外資運營的設施已經進入開業的第二年。一般說來,中國消費者至今仍然搞不清老年護養專案提供了什麼服務,它們是否值得付出額外的成本(相對於居家養老),也意識不到當他們搬入老年公寓之後可能享受到怎樣的健康和社會效益。
  
  這一切並不是說,中國的老年護養市場永遠發展不起來,但卻表明,紙面上的市場機遇尚未達到外國經驗豐富的投資者和運營商的期望值。在過去的幾個月裏,我們採訪了中國老年公寓市場的多位高管和團隊成員。這個群體的情緒明顯不同於兩年之前——那時候,人們普遍有一種繁榮和無限可能的感覺。現在,他們的注意力更加集中,而運營商更關心如何讓自己最初的開發專案招徠客戶並實現盈利。一家在中國老年公寓市場進行一系列戰略投資的中國房地產龍頭企業告訴我,他們已經“按下了暫停鍵”,未來5年不會在這個市場追加任何投資。
  
  這是為什麼呢?即便對這樣一家公司,一家擁有豐富經驗並成功開發過眾多專案的中國房地產開發商來說,市場也沒有像他們原先憧憬的那樣做出快速回應。這家中國房地產開發商一直奉行多樣化的策略,提供從基本生活照料到高端視力保健的一系列服務。儘管他們看到市場做出了一些積極的回應,但市場行銷、員工培訓和隊伍建設所耗費的時間和資金都超出了他們原先的預期。
  
  當前盛行的邏輯一直是,中國的人口發展問題讓老年護養市場的機遇勢不可擋。不過,我的一位朋友、中國醫療保健領域的一位專家,最近把中國老年護養市場稱為投資界的“獨角獸”——某種人們可以描述其可能性但卻從未真正見過的事物。當然,上述做法總是正確的,直到一位創新者能夠證明其中真的存在一個市場。就一些重要的方面而言,這就是中國老年護養市場如今的處境:一種大家都能討論的理念,但卻還沒有誰能成功踐行。
  
  而這個市場對投資者來說“跟互聯網一樣熱”,這有多令人擔憂呢?如果說中國的老年護養市場沒有經歷過這樣一段“非理性繁榮”,可能這反而才會讓人更感到意外吧。換句話說,在當時那種局面下,純粹是因為有社會、經濟和人口發展等方方面面的因素在這些領域發揮影響,就促使投資者和運營商不可避免地一窩蜂湧進來,在員工隊伍的培訓尚不充分、商業模式還無法實現可持續的情況下,未經深思熟慮就進行資本投資。而那些明智和耐心的投資者將會迎來獨一無二的機遇,接手那些因開發不當而被其現有所有者和運營商過早地放棄的資產。
  
  中國老年護養市場最明智的投資者和運營商一直明白,在中國獲得成功,取決於耐心、迅速調整商業和臨床保健模式的意願以及一套嚴謹的方案來把握以多快的速度建設出多大的容量。中國的老年護養市場會否過熱,令投資者心灰意冷,讓消費者和公司品嘗到苦澀的味道呢?也許吧,但遭受這種劫難的只會是那些在一開始就沒搞清或不明白在中國獲得成功要付出多大代價的人。